授课方式 ：杭州线下


课程类别 ： 需要组队，3-4人一组，共3组（资金组、市场组、空间组），每组学生负责项目一特定板块，最终将各组项目融合成一册Proposal


项目标的：666 Fifth Avenue,New York City


适合专业：适合大二以上（含大二）建筑、规划、商科亦或是对房地产留学有意向的学生。


学生水平：

资金组：对投资感兴趣，有基础的excel基础，逻辑能力强

市场组：有一定资料收集、数据分析能力

空间组：有基础软件建模能力


授课时间 ：2021/7/13-2021/8/17


STUDIO背景：

位于曼哈顿核心区的“666 Fifth Avenue”一直以来是纽约房地产界的焦点，政治，八卦，资产上以及建筑空间上的热议均未减弱。

666 Fifth Avenue 始建于1956年，后经过多次资产交易于2008年被Jared Kushner以天价 .8 billion 美元获得其Fee Interest。但由于2008年金融海啸的冲击，商写市场遭受严重滑铁卢，并且加之购置时的债务负担。Kushner最终在2018年以99年租金的对价，将其以.286 billion美元长期租与Brookfield Properties，Brookfield获得其物业可持续收益的Leasehold Interest，此外Brookfield计划额外投入超0 million 美元用于物业空间改造、设施设备升级，提升不动产品质及市场溢价，谋求租赁收入增长。


666 Fifth Avenue自Kushner接手以来就一直饱受其岳父政敌之质疑。援引Bloomberg新闻社的话为：AB（某公司简称） 有意注资40亿美元帮助Kushner对666 Fifth Avenue进行维修改造。该协议对Kushner“不同寻常”的有利。因此其一直遭受国会质疑，并最终完成资产脱手。




课程目标：

场景假设：时间回到2017年，Skyrock Development Group 对 666 Fifth Avenue 异常感兴趣，视为其迈入曼哈顿的第一步。在与Kushner的接洽中表示愿意助其摆脱政治困境及资本漩涡。Skyrock 一次性收购666 Fifth Avenue，根据Skyrock一贯的操盘手段，其预计持有不动产10年左右，如市场环境允许，将在第10年后出售此资产，完成投资退出。作为解困回报，Kushner将通过资源为Skyrock引入一份总额M，3年期的低息Renovation Loan，并在不动产改造完成后以市场公允价长期租赁此写字楼的24-28层空间 。

 Skyrock选择我们作为项目的投资顾问团队，将对此次资产收购做出Proposal，将涉及市场研判、融资(Financing)产品选择、项目现状及改造方案制定、运营测算、退出机制拟定等。


课程结构：

Studio人数8-10人左右，3-4人一组

Group A：资金组（融资计划，Mortgage选择，现金流/收益测算，投资退出策略）

Group B：市场组（区域市场研判，招商租赁，租赁定价）

Group C：空间组（空间升级方案，成本测算，空间场景运营）


项目成果：

1. Provide a discussion of the asset and the appropriateness of 666 Fifth Avenue for Skyrock；

2. Model the property lease by lease and report annual cash flow property pro formas；

3. Develop a investment proposal for the property, should include below:

  • Recommended acquisition price and holding period
  • Renovation budget and schedule
  • Recommended financing
  • Required debt and equity capital
  • Levered and unlevered IRRs, Exit Cap Rate, etc.


项目范例：

最终产出为Word格式，Excel测算表作为附件，成果例图如下：

区域市场CRE竞品及租赁市场情况


CRE Space Renovation


Recommended Financing


Loan Amortizing



10-year’s Holding Period Cash Flow （PNC CRE Development Case，By Linjun Yu & Mark Lien，Cornell University）





Studio课时间计划表：

Pre-Studio：分组及各组职能落地，授课老师分发各项研究报告案例等文件，学生完成Studio开课前的自学；

推荐书单：《The Handbook of Commercial Real Estate Investing》（选读）、《Commercial Property Valuation: Methods and Case Studies》（选读）、《房地产投资岗工作入门指南（中国建筑工业出版社）》（必读）；

推荐网址：www.investopedia.com（类似于维基百科，可通过此网站了解商写地产投资的基本概念及概念术语；

PDF材料：开课前由授课老师发送至Studio成员。


Week1：

C1讲课Commercial Real Estate Development 逻辑（投融资、改造、运营、退出）

C2 测算体系Pro Formas框架性讲解及测算因子解析，包括NOI,IRR,NPV,“Going-in”Cap Rate，Exit Cap Rate，LTV，DSCR等

Assignment：

1. 投资组：掌握基础测算逻辑

2. 市场组：收集区域基础资料，同业态租赁数据、市场数据

3. 空间组：收集建筑本体现状资料，周边同类产品空间策略


Week2：

C3 CRE估值

C4 Financing结构，

C5 各组资料汇报、建议

Assignment：

1. 投资组：开始制定投资类excel测算模板，确定制约决策的条件

2. 市场组：根据周边市场确定不同业态的租赁售价及制定年度租约管理表

3. 空间组：开始制定空间提升计划及成本预估，研判空间提升的定位与市场溢价的敏感性


Week3

C6 投资组汇报及点评

C7 市场组汇报及点评

C8 空间组汇报及点评

Assignment：根据点评继续深化


Week4：

C9 投资组测算表全员评审，要求呈现基础Pro Forma表，租约Yearly Chart及各经营指标分析

C10 市场分析及定价模型全员评审，要求呈现区域市场竞品分析，租赁策略，Tenant Roll

C11 空间组方案全员评审，要求呈现各业态改造前与后对比，楼宇外立面改造方案、预算及Renovation Schedule

Assignment：根据点评继续深化


Week5：

C12 集中讨论并开始标准化整合，产出《666 Fifth Avenue RED Proposal》