建筑/规划类学生申请地产方向硕士策略开讲啦！

今天我们将从3个问题展开


Q1：申请地产硕士的投递者的背景构成？设计、规划背景“跨专业”申请合适吗？
Q2：地产申请不需要作品集，该如何避“卷”？Q3：如何制作地产申请的项目文本？


Q1典型学校地产硕士录取背景构成
笔者已在前期文章中提及，海外地产类硕士研究生项目主要有三大侧重点，即房地产全过程开发（实体），房地产金融（资本）和地产类专攻反向（如基础建设，工程管理等）。由于地产类学科复合性非常强，并且很少有本科学校开设地产专业（绝大多数仅涉及地产产业中的部分环节，如规划、城设、建筑学、土地资源管理、土地经济学等），故地产硕士项目录取者的背景构成极为复杂、多元。因此，我们不认为设计类学生的地产硕士的申请为“跨”专业申请，而是在本产业链内的执业调整。此处以康奈尔大学、南加州大学的房地产专业录取学生背景分析，阐述设计类背景学生申请完全不在背景上吃亏，反而具有优势。下图为康奈尔大学房地产硕士2018年毕业学生汇总，获取学位总学生共计54人，其中建筑/规划背景13人，财会/金融背景11人，其余为社会学、国际关系、政治学、工程类背景。建筑/规划本科背景占比近1/4 。
https://baker.realestate.cornell.edu/wp-content/uploads/sites/6/2018/12/baker-student-guide-2018-2019.pdf

下图为南加州大学房地产专业于2021年毕业学生汇总，获取学位总学生共计40人，其中建筑背景3人，规划/城设背景8人，财会/金融背景13人，其余为社会学、国际关系、政治学、工程类背景。建筑/规划本科背景占比超过1/4 。
https://priceschool.usc.edu/mred/students/

下图为麻省理工学院、哥伦比亚大学房地产专业的招生说明，明确表示地产专业希望申请者在本科或工作经验在地产圈，并着重强调“Architecture”，“Urban Planning”。
https://mitcre.mit.edu/masters-program/admissions/application

https://www.arch.columbia.edu/programs/8-m-s-real-estate-development

笔者也鼓励有意向的申请者去项目官网大致了解下在读学生的背景、职业发展状态是否与自身匹配，例如下图为香港大学房地产专业在读学生介绍。
https://www.arch.hku.hk/programmes/rec/master-of-science-in-real-estate/student-stories/

综上，小编要对各位有倾向的申请者们说：Urban Studies，Urban Planning/Design，Architecture 背景100%适合申请房地产硕士，千万不能自己先打退堂鼓，切记在确定申请时需了解专业的课程构架及专攻方向。


Q2地产申请不需要作品集该如何避“卷”？

绝大多数的地产项目均不需要作品集投递，可提供支持学术、实践、设计成果的上传。因此在绝大多数候选者没有作品的前提下，提供作品/研究报告的申请者会有更强的竞争力。以MIT Master of Science in Real Estate Development 为例，其在投递check-list中明确说明作品集不需要但可上传。此外，伦敦政经（LSE）与 University of Sheffield的地产硕士也明确表示不需要作品集，但可以supporting materials的形式递交。

麻省理工学院：
https://mitcre.mit.edu/masters-program/admissions/checklist

伦敦政经和谢菲尔德大学地产硕士：
 https://www.lse.ac.uk/study-at-lse/Graduate/degree-programmes-2022/MSc-Real-Estate-Economics-and-Finance；
https://www.sheffield.ac.uk/postgraduate/taught/courses/2022/real-estate-msc

其他地产相关项目包括：
伦敦大学学院：MSc Real Estate Economics and Investment Analysis；MSc Infrastructure Investment and Finance；谢菲尔德大学：MSc Real Estate Planning and Development；曼切斯特大学：MSc Real Estate Development；MSc Real Estate Asset Management；约翰霍普金斯大学：Master of Science in Real Estate and Infrastructure；哥伦比亚大学：Master of Science in Real Estate Development；纽约大学：MS in Real Estate Development ；MS in Real Estate;康奈尔大学：Master of Professional Studies in Real Estate；加州大学伯克利分校：Master of Real Estate Development + Design；南加州大学：Master of Real Estate Development；香港大学：MSc in Housing Management；香港中文大学：MSc in Real Estate；米兰理工大学：Master in Project Management。


Q3

如何制作地产申请的项目文本？


考虑到绝大多数的应届申请者基本没有纯地产复合背景的，汇报文本（Sample of Works）需要体现的就是在本专业上的能力以及复合背景的潜力。正如，财会背景的同学能够很好的测算投资的逻辑与收益，但绘制场地分析图、设计建模、社会调研能力较弱，设计规划类背景的则相反，能够很好的绘制城市分析、空间表达、建筑基础出图，但在经济测算端欠佳。


以哥伦比亚大学Master of Science in Real Estate Development学生作品为例，显而易见，其项目内容包含“空间表达+测算逻辑”。空间表达包括：城市肌理，区域交通/人口/功能分析，投资项目主体结构及空间配置diagrams，项目功能划区；投资测算包括：现金流分析、市场分析、运营测算、配资及收益测算等。

https://www.arch.columbia.edu/student-work

根据笔者在美地产求学经验、各学校课程架构及学生作品的考量，对于设计/规划类学生最容易上手并被标的学校青睐的汇报大致可分为三类：1.商业地产投资项目；2.保障性住宅开发项目；3.新兴产业开发项目。除此之外，还包括房地产金融（CMBS，REITs及二级市场投资分析），但考虑到非金融背景申请者上手较难，在掌握地产开发测算逻辑前不建议研究。如申请者已有现成规划/设计项目，可选择在原有项目的基础上植入房地产开发逻辑、投资测算、运营策划等内容。以K同学为例，背景为规划专业投递地产硕士，其已有某产业片区规划项目，在原有项目基础上增加区域房地产市场分析，规划空间运营模式，项目开发建设模式，产业区块入住率及创收测算等。

【RAC 地产申请studio】
正对以上要素，RAC 地产申请studio将持续开设：
  1. 商业地产投资项目：针对国际核心城市（纽约、伦敦、新加坡等）的 CBD区域进行标杆写字楼收购、运营、抛售的沙盘模拟，最终PPT/PDF呈现。
  2. 住宅地产项目开发：针对高密度都市（纽约布鲁克林、香港、洛杉矶、东京等）的社会住房两极化严重区域进行住宅设计（初步）、投资开发策略、去化运营模式的沙盘模拟最终以PPT/PDF呈现。
  3. 产业地产项目：针对产业集群城市（数据中心、智能物流等），开展产业项目的沙盘演练，如数据中心项目包括数据产业链分析、数据中心空间布局及物理环境研究、空间收益构成及运营测算，最终以PPT/PDF呈现。

注：课题将于固定月份, 按照STUDIO课题开放选课


往期案例商业地产投资—666 Fifth Avenue：
此项目位于纽约曼哈顿第五大道，投资逻辑为对标的资产（666 Fifth Avenue）进行股价收购 → 改造升级 → 租赁运营 → 资产转手后完成退出投资。项目报告包括曼哈顿商业地产市场分析，区域竞品分析，建筑物理分析，空间划分及投资运营测算。项目周期为2-3个月。参与学生可将项目报告用于地产硕士项目申请、地产类企业校园招聘等。

【导师】


余林骏

康奈尔大学 建筑学硕士（房地产辅修）
本科期间曾实践于直向建筑、隈研吾事务所；研究生期间实践于国内头部券商建筑及房地产板块研究组以及券商股权投资部，协助参与宏观市场、国内二级市场、海外REITs以及上市公司研究。后任国内top10房开企业房地产咨询板块顾问，参与投资测算、可行性研究、企业管理咨询、土地市场策略等工作，涵盖传统住宅及非住业态的开发、运营等。



总结
地产申请背景杂，设计/规划占大头；老师，商科懂的，我不懂，咋办？我教啊~你画的图，人家也不会呢。

这里卷来那里卷，提交报告脱引出；设计、测算两不误，对标名校有底气。