我们在前期的推文里已阐述地产行业逻辑、海外硕士及校招就业（请点击下方链接阅读），本期以各顶尖学校硕士项目为例，详细解读地产硕士课程结构，以及作品集/报告制作策略。




本期我们将解决两个问题：1）房地产硕士项目如何选择？2）申请作品做些啥，怎么做？


前言
房地产专业一直是小众专业，一是本科开设此专业的学校较少，二是很多学校将房地产视作为工程邻域或金融邻域的细分方向，未对此专业进行独立的学科建设。即便如此，亦有多所国际顶尖院校开设房地产专业，并鼓励设计类背景，地产行业相关本科专业的学生申请。根据作者地产求学，执业以及申请辅导经验，【如果您有以下几点思虑，不妨考虑地产申请】：


当然，如果说设计类申请地产是没有操作空间的，我也不会在此瞎聊，【设计类申请的优势在于】：
  1. 差异化竞争：所谓差异化竞争就是提高辨识度，地产申请者背景多元，诸如法学、商科、社会学、工科，设计类申请的最大优势在于我们可以选择提交作品集，这点是任何其他科系背景的学生无法比拟的。好比你长得很美，你是在中国参加选美还是在美国参加选美拿奖的概率大？这就是多元背景下辨识度差异竞争的优势。
  2. 学科对复合能力的重视：地产研究生的课程体系涵盖社科类、规划类、建筑类及金融类等，研究生院是按照课程结构进行招生配置的，试想一下如果一个房地产专业全部都是招商科的学生，那空间布局，工程管理，场地调研他们会做吗？故，在地产研究生项目中，往往是各专业背景的学生复合组队，取长补短进行项目操盘。


Chapter 1：地产硕士分类及典型学校课程解构

地产硕士在不同学校划归的院系差异很大，取决于学校对地产的定位。诸如麻省理工有独立的地产研究中心（Center for Real Estate），哥伦比亚大学将地产放置于建筑、规划及遗产保护学院（GSAPP），剑桥大学将地产置于土地经济科系（Department of Land Economy），伦敦大学学院将其归于可持续建设学院（Bartlett School of Sustainable Construction），南加州大学的地产则是在公共关系科系（Department of Public Policy）。从宏观上说，各学校对“地产”的侧重点并非完全一致，地产即可是一种社会现象（如：政治制度→政策导向→社会稳定→经济周期→政治风险），地产亦可是套利工具（资本市场操作、公司收并购、商业运营），当然也是一种综合类开发（投资、规划、设计、工程、运营、资本化等）。总而言之，地产课程的本质便在于强调其的社会性、实体开发性及金融逐利性。虽侧重点有异，不同院校的课程均涵盖在以下5类的课程库中。依据其侧重点增加（减少）对应板块的必修课程。


结构性层面，地产硕士分为【Master of Science in Real Estate（RE）】，【Master of Science in Real Estate Development（RED）】及【Master of Science in Real Estate ***（management/finance/construction等）】，当然还有MBA in Real Estate（此处不做讨论，也不建议无管理经验的同学申请）。MSRE/MRE （房地产硕士）强调的是地产产业全景的学研，包括实体开发环节与资本市场；MSRED（房地产开发硕士）强调的是地产实体开发环节；MSRE in ***则是对细分邻域的专研。以上三者的差异可以理解为全才，类全才，以及专才的培育。


从纽约大学及谢菲尔德大学的RE与RED项目的课程设置看专业差异纽约大学及谢菲尔德大学均开设MSRE与MSRED项目，纽大为两年制项目，设于Schack Institute of Real Estate；谢大均为1年制，设于城市学及规划科系。



下图为纽约大学RE与RED硕士课程架构的区别，课程均由Tie 1（入门课程）及Tie 2（进阶课程）构成，RE课程偏向于企业及资本市场，RED课程与RE课程有部分重合，但是删减了RE课程中商务谈判，地产税务课程，增加了开发类流程，土地政策，环境及工程管理类课程。


下图为谢菲尔德大学RE及RED硕士课程架构的区别，类似纽大，RE与RED课程重叠度极大，RED课程将RE中过分商业类课程（Law of Business Leases及Investment Valuation）从必修课调整进选修课，再将原本在RE中选修的Planning Law和Real Estate Development置于RED的必修课程。可见，RE与RED在课程设置上大相径庭，并通过选修与必修的差异化配置，体现各项目的侧重点。


因此，对于设计类背景，特别是规划、城设类学生，申请RED的优势明显强于RE。除以上学校外，哈佛、哥大、康奈尔、伯克利、曼切斯特、格拉斯哥、港大、港中文、新国立均有MSRE或MSRED硕士专业。


从伦敦大学学院地产类硕士看细分专业趋势
地产类细分专业主要包括【工程/项目管理类】、【前沿邻域 - 数字技术类/新兴产业类】以及【金融财会类】（不建议设计背景申请）。管理类包括工程管理、项目管理，诸如港理工的MSc in Project Management，米兰理工的Managemant of Building Environment，港中文的MSc in Construction Project Management等；前沿邻域项目关注与特殊业态的地产开发与运维，包括数字管理、科技地产、医疗地产、教育地产等，诸如UCL的MSc Healthcare Facilities，MSc Digital Innovation in Built Asset Management等。


下图为伦敦大学学院Bartlett School of Sustainable Construction下地产类细分专业，基本涵盖地产细分的各领域，经济、工程、特殊业态、数字创新及项目管理。

以MSc Healthcare Facilities硕士为例，课程关注医疗类地产设施的社会赋能，设计/工程策略，运营逻辑（social role，design and operation），其课程设置包括房地产通识教育板块及医疗设施专攻板块。地产通识教育包括地产开发，地产经济，地产估值等；医疗板块包括医疗服务、医用科技/设施设备，长期运维等。

相较于设计类学科，地产院系更“务实”与“功利”，重视与实体行业的交流及学生职业规划。加州大学伯克利分校和康奈尔大学的地产硕士毕业生起薪分别为12.3万美元/年及10.1万美元/年，就业率均为100%，主要分布在资本市场（高盛），地产基金（喜达屋资本），房地产咨询机构（世邦魏理仕）等。

From Cornell.edu


Chapter 2作品集/报告如何准备？

重点：房地产硕士申请对作品集不做强制要求，可选择提交任何形式的文本报告，诸如作品集、论文、研究报告、市场分析等，亦可不提交。对于设计类背景的同学，想必大家手头都有几个建筑、城设、规划类项目作品，这些项目本身已经具备部分地产属性。比如某高层写字楼的设计，建筑作品着重表现的是空间场景、高层结构、社会意义等，这些都是建筑空间层面的研究，此作品可优化为房地产项目，除了原有的空间设计外，加入前期的周边写字楼市场分析，写字楼工期测算，投资测算以及运营策略和收益测算，以此把《某写字楼设计项目》复合化为《某写字楼投资、设计、运营开发项目》。当然规划类的产业规划、社区规划均可以此方式复合化为地产项目。除此以外，申请者也可选择通过参与studio从头开始一个地产项目，建议申请者具备2个以上地产项目用于投递。

下图为各类地产报告的分类及投递组合建议：


【RAC 地产申请studio】

针对各地产硕士的匹配度，建议申请者从【区域市场分析】、【商业项目开发】、【住宅项目开发】、【新兴业态项目开发】中选择两个进行汇报制作，2022年下半年RAC Studio地产类studio/1v1，安排如下：
  • 区域市场分析：研究房地产经济现象，诸如《人口流动对区域房市的影响》、《城市化过热下，长期房市的风险研判》、《疫情常态化下，商业地产的挑战与创新》【1.5 个月】
  • 商业/住宅项目开发：场地物理状态研究，区域同类竞品/市场分析，投融资策略，工程预算与周期，成本结构，运营现金流测算，收益测算及项目退出机制。【2个月】
  • 新兴业态（如数据中心）：全球数据中心地产宏观分析，数据中心选址，能耗策略，建设及场地布局中的特殊要求（软/硬件），数据中心营造及运维成本拆解，运营收益测算，社会价值创造（就业解决及税务创收），建筑设计（功能分区，建筑结构及外立面）。【2个月】

【导师】

余林骏

M. Arch 1 with Real Estate Minor Cornell University

B. S. Arch，University of Nebraska-Lincoln


本科期间曾实践于国际顶尖事务所，研究生期间实践于头部券商建筑及房地产板块研究组、投资部，协助参与宏观市场、国内二级市场、海外REITs以及上市公司研究。后任国内大型房企地产咨询顾问，参与投资测算、可行性研究、企业管理咨询、土地市场策略等工作，涵盖住宅及非住业态的开发、运营等。